Il mutuo è un prestito ipotecario basato sulla garanzia – l’ipoteca – che il richiedente offre su un proprio bene (solitamente immobili). In altri termini, in relazione ad un prestito ricevuto , che ci impegnamo a restituire entro un certo periodo, offriamo come garanzia un nostro bene immobile attraverso l’ipoteca. Proprio per la presenza di un bene immobile a garanzia, il prestito ipotecario prende la denominazione che noi tutti conosciamo di mutuo.
Se non saremo in grado di restituire quanto ricevuto, nelle modalità stabilite contrattualmente, il nostro creditore potrà quindi rivalersi sul nostro bene attraverso una procedura esecutiva che può addirittura arrivare alla vendita all’asta del nostro immobile.
In passato il fatto di concedere un ipoteca su un bene era considerato un fattore molto importante ed in grado di determinare l’accesso a prestiti di importo nettamente superiore. Oggi questo fattore ha perso un po’ il suo peso, a causa della crisi del settore immobiliare .
Il tasso di interesse del mutuo : caratteristiche e quale scegliere
Oggi il mercato offre mutui a tasso fisso, a tasso variabile , a tasso variabile con cap ed a tasso misto. Non è possibile dire in assoluto quale sia la tipologia di tasso migliore, perchè il mercato è in costante evoluzione. Di certo però possiamo fare alcune considerazioni di carattere generale. Un tasso fisso ci permette di sapere subito l’importo della rata ; sarà sempre lo stesso, senza variazioni.
L’ideale per chi vuole avere quindi lo scenario chiaro fin da subito. Il tasso variabile di solito è una soluzione commercialmente più allettante (viene venduto ad un importo più basso, ma ci rimane il ‘rischio’ di veder salire la rata). Il prodotto intermedio è quello del tasso ‘variabile’ con CAP, ossia con un limite massimo. Sappiamo che la rata non potrà mai salire più di tanto. Personalmente riteniamo questo il prodotto migliore al momento. Questo consente infatti di sapere fin da subito l’eventuale importo massimo che andremo a pagare, nonchè di beneficiare di condizioni immediatamente migliori rispetto al tasso fisso
L’ipoteca : caratteristiche e funzionamento
Da un punto di vista strettamente giuridico, l’ipoteca è un vero e proprio diritto reale di garanzia che noi diamo al nostro creditore. L’ipoteca ha un valore economico che non è mai necessariamente pari al valore dell’immobile. L’importo è infatti legato al valore del prestito ricevuto e può persino superarlo.
Questo perchè la prassi vuole che l’ipoteca si iscriva per un valore solitamente pari al doppio del prestito ricevuto.
Questo non vuol dire che il creditore potrà guadagnare il doppio di quanto dato in prestito, nel caso in cui la casa vada all’asta. Il credito infatti rimane sempre lo stesso, al quale però si aggiungeranno tutte le spese della procedura esecutiva che sono ovviamente a carico del debitore, gli interessi di mora etc.
La prassi di iscrivere un’ipoteca pari al doppio della cifra erogata in prestito serve quindi a cautelare il creditore anche sulle spese aggiuntive che potrà avere nonchè sul rischio di vedersi restituire un importo minore a causa della presenza di altri creditori o di un esito non positivo della vendita all’asta.
I costi di iscrizione dell’ipoteca, quando chiediamo un prestito, sono solitamente sempre a carico nostro.
Facciamo un esempio pratico per facilitare la comprensione : Tizio richiede un prestito ipotecario di euro 300.000 della durata di 20 anni per acquistare un immobile del valore di 400.000 euro. come garanzia l’istituto di credito richiede la costituzione di un’ipoteca sull’immobile stesso per un valore pari a 600.000 euro. Nel caso in cui Tizio non sia più in grado di pagare le rate del mutuo, la banca potrà vendere l’immobile all’asta e rientrare di tutta la rimanenza del prestito erogato, nonchè degli interessi di mora e delle spese legali. La presenza di un’ipoteca del doppio del valore servirà proprio a garantire tutte queste spese.
Come scegliere un prestito ipotecario ?
Sebbene tutti gli istituti di credito offrano condizioni molto simili, i prestiti ipotecari sono di durata talmente lunga e per importi così alti che anche uno 0,1 di differenza percentuale può valere svariate migliaia di euro. Anche in questo caso vale la pena fare un esempio pratico : un prestito di euro 300.000 da restituire in 20 anni ad un tasso dell’1.30% annuo avrà un costo di interessi pari ad Euro 40.850. Lo stesso prestito, con un tasso dell’1,40% mensile, avrà un costo pari a ad Euro 44.131. Come possiamo vedere, in questa simulazione lo 0.1 % ha inciso per oltre quattromila euro. La regola migliore è quindi guardarsi in giro e consultare tutte le offerte disponibili sul mercato
Prestito Ipotecario : attenzione alle polizze assicurative
Solitamente tutti gli istituti di credito richiedono polizze assicurative sulla vita del debitore e sul rischio incendio e scoppio a tutela della cifra prestata. In realtà soltanto la polizza incendio e scoppio è realmente obbligatoria. Non solo : spesso è l’istituto di credito stesso a vendere un proprio ‘prodotto’ assicurativo. Dal 2017 grazie al Decreto Concorrenza, ci sono molte novità da tenere in mente. Vediamole.
- l’istituto di credito è tenuto a proporre almeno due diversi preventivi per l’assicurazione, specificando le sue eventuali provvigioni percepite
- il debitore ha diritto a proporre e sottoscrivere l’assicurazione di sua scelta
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